Als je dacht dat het in Nederland al moeilijk is om een huis te kopen, sla je van de Nieuw-Zeelandse woningmarkt helemaal steil achterover. De hypotheekrente is er 8 procent en je krijgt van de bank alleen een lening als je een vijfde van je huis met spaargeld kan betalen. 'Ik ken geen enkel ander westers land dat zo kwetsbaar is voor een huizencrisis.'

Ernstige zorgen maakt hij zich, hoogleraar Michael Rehm, die aan de universiteit van Auckland de huizenprijzen in Nieuw-Zeeland onderzoekt. De huizenmarkt down under staat bij economen van overal ter wereld in de belangstelling, legt hij aan RTL Nieuws uit.

De problemen die ook de Nederlandse woningmarkt treffen – hoge rentes en dalende huizenprijzen – zijn in Nieuw-Zeeland namelijk nog een flinke gradatie erger. "Wij zijn de eersten die hier doorheen gaan. Maar vergis je niet: andere landen zitten in dezelfde situatie", zegt Rehm.

Wat maakt de Nieuw-Zeelandse huizenbezitters op dit moment zo kwetsbaar? Het allergrootste probleem is volgens Rehm dat woningen onbetaalbaar zijn geworden. De hoogleraar kan geen enkel ander land opnoemen waar de inkomens en huizenprijzen zo ver uit elkaar zijn gegroeid, stadstaten als Singapore daargelaten.

"Nieuw-Zeelandse huizen die nu 1 miljoen dollar (600.000 euro) waard zijn, zouden simpelweg de helft moeten kosten", stelt hij. Hoe dat kan, is volgens Rehm een lastig vraagstuk. Wat meespeelt is dat Nieuw-Zeelanders massaal geloven dat je een huis moét kopen en dat de huizenprijzen voor altijd blijven stijgen. "Ik kan de toekomst niet voorspellen, maar het is onvermijdelijk dat de prijzen juist gaan dalen", zegt Rehm.

Die daling is al ingezet. Na jaren van onophoudelijke prijsstijgingen daalden de huizenprijzen in Nieuw-Zeeland afgelopen jaar gemiddeld met ruim 12 procent. Ten opzichte van de piek in november 2021 verloren sommige buurten, zoals in Auckland en Wellington, zelfs bijna een kwart van hun waarde.

Maar voor huizenbezitters is er momenteel nog een nijpender probleem: de hypotheekrente. In Nederland zetten de meeste mensen die een hypotheek afsluiten de rente jarenlang vast. In Nieuw-Zeeland kan dat niet: een groot deel van de huiseigenaren heeft de rente slechts één of twee jaar vastgezet. Bij de meeste banken is de maximale rentevaste periode vijf jaar.

De variabele rente is momenteel hoog. Dat komt omdat de centrale bank in Nieuw-Zeeland in een poging de inflatie te beheersen telkens de rente verhoogt, inmiddels is die 4,75 procent. ASB, een van de grootste banken in het land, rekent 7,99 procent. Ter vergelijking: in Nederland is de variabele rente zo'n 4 procent.

Bij bijna de helft van de Nieuw-Zeelandse hypotheken loopt de rentevaste periode nog dit jaar af. Daar ontstaat een groot probleem, ziet Rehm. "Mensen die aan het begin van de pandemie een forse hypotheek hebben afgesloten en toen 2 procent rente betaalden, zien die rentevaste periode nu aflopen. In plaats van 2 procent gaan ze nu 6 tot 8 procent rente betalen."

Ook Nederlanders die in Nieuw-Zeeland wonen, hebben daar last van. Zoals Mithe, die in mei 2022 in Auckland een huis kocht. "Ondertussen is de hypotheek al met meer dan 1200 dollar (bijna 700 euro) per maand gestegen. We weten dat de komende twee jaar moeilijk worden."

Nick, ook een Nederlander, kocht in 2021 een stuk grond in de buurt van Queenstown om daar een huis op te laten bouwen. "Dat zou in juni vorig jaar opgeleverd worden", zegt hij. "Het lijkt er nu op dat het mei dit jaar gaat worden. We krijgen ongeveer elke twee weken een brief van de bank met een rentestijging. Die rente maakt natuurlijk wel uit, maar de extra kosten die gemoeid gaan met de vertraging hakken er pas echt in."

Ook Marcel (51), die enkele jaren geleden met zijn vrouw naar Nieuw-Zeeland verhuisde, verbaast zich over de huizenprijzen. "Aan vrienden in Nederland leg ik het als volgt uit: voor een prijs die zo'n beetje een derde hoger ligt, krijg je een kartonnen huis", zegt hij. "We zijn namelijk niet onder de indruk van de bouwkwaliteit hier."

Veel Nieuw-Zeelandse woningen hebben bijvoorbeeld ramen met enkel glas en zijn gemaakt van hout.

"In 2020, vlak voor corona, hebben we een huis laten bouwen in de buurt van Christchurch, omdat het daar goedkoper was dan in Wellington, waar we toentertijd woonden en eigenlijk wilden bouwen", zegt Marcel.

"We hebben veel concessies moeten doen. Dit is niet het huis van onze dromen. Omgerekend hebben we zo'n beetje 400.000 euro betaald en gelukkig hielden we bij de bouw al rekening met de stijgende rente. Die was eerst 2,7 procent en omdat we hem tijdig vast hebben laten zetten is die nu voor de komende drie jaar 4,95 procent. Dat valt voor Nieuw-Zeelandse begrippen mee."

"Om me heen zie ik veel mensen die de afgelopen jaren door de lage rente meer uit hebben gegeven aan een huis dan ze anders gedaan zouden hebben. Die zien de bui nu hangen. Zodra de rentevaste periode afloopt, weten ze niet waar ze hun hypotheek mee gaan betalen."

Rehm zegt dat mensen er alles aan zullen doen om hun huis niet te hoeven verkopen. "Ze gaan niet meer naar het theater, eten rijst met bonen en doen alles wat ze kunnen om de hypotheek te kunnen blijven betalen."

Hoelang dat goed blijft gaan, is de vraag. Doordat huizenkopers 20 procent van een woning met spaargeld moeten betalen, duurt het langer voordat woningen 'onder water komen te staan'. Dat gebeurt zodra de hypotheek meer waard wordt dan de woning. "Als mensen dan massaal besluiten dat ze willen verkopen, krijgen we taferelen die we tijdens de economische crisis in 2008 ook zagen", zegt de hoogleraar. "Ik weet het: dat is geen prettig vooruitzicht, maar het lijkt onvermijdelijk."